如果地产行业发生系统性风险,万科会是最后

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万科发布年度业绩，该集团实现收入人民币.94亿元，同比增长23.84%；归母净利润.72亿元，同比增长15.1%；基本每股收益3.47元。万科拟每10股派送10.45元（含税）现金股息，合计派发现金股利约亿元（含税）。

其中，集团营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为.5亿元，占比95.9%;来自物业服务的营业收入为.0亿元，占比3.5%。公告称，年集团实现销售面积.2万平方米，销售金额.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。

以今天收盘价计算，总市值为亿，当前市盈率为7.34倍。万科净利润同比增长15.1%，符合你的预期吗？万科当前的估值贵不贵？上涨空间还有多大？

本文为

薛定谔家的小猫

木文田的雪球访谈实录。

关于业绩

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梨园下：预计年增速多少？

薛定谔家的小猫：首先，这几年万科的财务处理方式释放出一个明显的信号，公司希望通过财务手段对行业的波动进行削峰填谷，保持业绩增长的稳定性、连贯性、确定性，这对公司信用评级、稳定的分红都有好处，对长期投资者也有好处；其次，的增长无非是合同负债结算比例的问题，如果按今年70%的比例推算，房地产开发营收为*70%=亿，物业+其他业务按20%增长约等于亿，则年的营业在亿，同比增长15%。

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特立独行W-Y：如何看待万科这几年的归属于少数股东净利润是归属于上市公司股东净利润的40%左右？

薛定谔家的小猫：最近5年（15-19年）归母股东净利润占比分别为70%、74%、76%、69%、71%，少数股东利润占比在30%左右，没有你说的这么多，这和公司采取广泛合作的经营策略有关，近5年新增土地权益比例以及规划中项目权益占比也一直维持在60-70%，所以未来几年归母净利润占净利润的比例还是会在60-70%，另外我个人认为采用合作开发模式，可以降下公司经营风险，同时提高回报率。

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小桥流水SH：年销售金额.4亿，结算金额.4，接近一倍的差异是不是意味着每年15%的收益增长是有足够保障的？

薛定谔家的小猫：不能这么算，口径不同，销售金额包括公司操盘、使用公司标识的所有项目的销售金额，包括并表和非并表的项目，而营业收入对应的是并表的项目。

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平帆爸爸：万科利息费用化对业绩影响多大？

薛定谔家的小猫：1.万科19年的总利息为.6亿，资本化利息为56.9亿，利息资本化比例为40.8%，年碧桂园/恒大/融创/保利/万科的利息资本化比例分别为%、86%、89%、68%、42%。2.利息资本化比例高使得当期的利润更好看，但是会影响以后的结算毛利率，俗话说出来混迟早要还的。3.万科财务的保守处理是全面的，除了利息资本化比例低，还包括土地增值税清算准备金、存货减值的计提、联营合营项目的资产减值准备等。

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兄弟抄底吗：5年翻倍。如果每年都有这个业绩？

薛定谔家的小猫：每年保持15%增长的概率比较高，我做个不靠谱的预测，年万科的营业收入在亿左右，归母净利润-亿。

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Windy_Reader：您好，请问对于万科毛利率下降怎么看？基于年报，能否判断万科隐藏利润预留给年了、平滑增速了？

薛定谔家的小猫：我们看数据，18年地产结算均价为元/平米，为29.7%；19年地产结算均价为元/平米，毛利率为27.2%，下降了两个半的百分点，19年结算的房子主要是16-17年拿的地，可以看到16-19年的新增土地成本为每平米///元，应该是当年的面粉买贵了。

木文田：我大概算了一下，大概隐藏了60亿利润，而且万科的财务最安全，利息资本化的才占比5%，所以在地产中享受最高的估值。应该是留一点给年，这样业绩能平稳点。

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小牛：你好，我查询了万科17-19年的年报，披露信息中有一项是项目跟投资金情况。17-19年，项目跟投资金分别是.4亿、84.49亿、41.57亿，分别占权益资金峰值的5.59%、4.16%、2.48%。请问根据你对地产行业及其他地产公司的了解，如何理解这一变化趋势？谢谢

木文田：说明毛利率下降，没有那种暴利的机会，职业经理人都猥琐了，另外可能确实影响不太好，大幅度降低了。管理层也可能有这点考虑。

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阿狸啊吧啦：疫情对万科影响怎么样？

薛定谔家的小猫：1.先说已经造成影响，影响公司2-3月份销售亿，一季度1万户，全年3.9万户存在交付压力；2.再说下现状：目前80%复工率，72%工友的返工率，客户来访南方恢复6-7成，北方恢复3-4成，个项目搬到线上销售；3.最后谈下未来：今年销售金额下滑的概率很小

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stock_broker：怎么看万科年，销售权益同比副增长?

薛定谔家的小猫：前几年增长太快了，这两年稍等慢下来，让人事组织架构能跟着公司规模的发展，同时意味着未来两年的营业收入不会高增长

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庞群：今年土地增值税计提增长这么多是什么原因

薛定谔家的小猫：公司反馈说今年结算的项目毛利率比较高，但是财报上看地产整体的毛利率是下降的，所以个人倾向于为了平滑将来的利润，保持一个稳定的连续的增长。

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KK：万科竟然股息不增长，这是什么动机？现在就储备物资过冬是不是早了点？

薛定谔家的小猫：主要是受这次疫情影响，给公司多留些现金流

木文田：居安思危吧，这是对的。为了长期稳健的发展，这也无可厚非，只不过我们小股东短期对股价的要求太高了，所以大家都不满意。

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快乐投资人王先生：你们觉得万科给多少市盈率合理？

木文田：就这个位置很好了7倍吧，这么稳健的公司，没必要太悲观。25快应该是极限位置了

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黄老鹰：短期情绪怎么看？二位预估下最坏能跌到哪儿？

木文田：我觉得再跌10%差不多了，底部真的很难预测，但我觉得这里冲刺快速登顶，有人稳扎稳打徐徐图之。

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潮州打埠：万科管理层跟投，是否挑肥拣瘦？

薛定谔家的小猫：1.公司年报里公布的5个跟投项目，员工跟投实际投入1.28亿，累计收益，收益率为35.2%，收益率还是比较高的，似乎存在挑肥拣瘦的现象

2.跟投制度要求起新获取的项目都要求跟投，跟投资金不能超过项目峰值的10%，通过制度的安排而不试图考验人性，缩小挑肥拣瘦的操作空间

3.从14年开始推出项目跟投制度，公司的毛利率和净利润都保持稳步增长，项目的效率和效益都有提升，如果一个制度既能增加员工的收入又可以提升股东的收益，我认为是个好制度。

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思而学投资：今年预计增长如何，还有最近的地产新闻如何看，深圳有些抢房现象会不会对地产是个利好，钱便宜了会去哪里？

薛定谔家的小猫：万科今年销售金额还会保持增长，房住不炒，大家都好

关于转型

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kingwangnj：万科这几年一直在致力于转型，物业、商业地产、物流地产等。你觉得成功的概率有多大？对其业务收入影响比较大的应该是哪块业务？

薛定谔家的小猫：年公司房地产开发业务占总营收96%，物业占总营收3.5%，其他业务目前对公司收入影响还很小，万科属于稳扎稳打的公司，目前能看到的是物业还会继续保持20%+的增长，其他业务还不太明朗，再看看。

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KK：万科印力集团在商业地产领域竞争力如何？万科物业还会耗到什么时候才上市？

薛定谔家的小猫：1.商业地产我没看到优势2.物业暂时还不会上市，相对于房地产亿的销售规模，物业体量还比较小，公司希望能培育出多个0亿规模的新赛道，物业属于重点培养对象

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vanceshc：恒大造车，融创文旅，新城双轮驱动，万科的新盈利增长点，哪块希望比较大？谢谢！

薛定谔家的小猫：我们目前还是主要

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